Документы при покупке готового дома в Уфе и Башкирии: простой разбор без «подводных камней»

Зачем вообще разбираться в бумагах

Красивый фасад и свежая отделка — это хорошо. Но дом «юридически» состоит из двух частей: земля и сам дом. У каждой — свой пакет документов. Если хоть где-то пустота, вы рискуете застрять с регистрацией права, ипотекой, газом или даже с выселением «забытых» жильцов. Ниже — что просить у продавца и как понять, всё ли в порядке.

Выписка ЕГРН: на землю и на дом — две разные

ЕГРН — государственный реестр недвижимости. «Выписка ЕГРН» показывает, кто собственник, есть ли залоги и запреты, каков адрес и площадь.

Нужны две выписки: на землю и на дом.
Смотрим, чтобы собственник совпадал с паспортом.
Раздел «Обременения» — пустой? Отлично. Есть ипотека/арест? Значит, в договоре и расчётах это надо учесть заранее.
По срокам берите свежие выписки (лучше не старше месяца).

Зачем: без этих бумаг дальше просто не о чем говорить.

Правоустанавливающие: откуда у продавца право

Это «родословная» собственности: договор купли-продажи, дарение, наследство, иногда — решение суда. Смотрим:

чтобы цепочка переходов права выглядела логично;
не было «вчера купил — сегодня продаю» без понятной причины;
если имущество нажито в браке — требуется согласие супруга.

Зачем: подтверждает законность права и снижает риск, что кто-то заявится «спустя годы».

Разрешение/уведомления на строительство и «ввод» дома

Для новых домов после 2018 года действует уведомительный порядок.

Уведомление о начале строительства — было ли оно подано.
Уведомление о завершении (ввод в эксплуатацию) — подано и принято?
Технический план (техплан) дома — документ от кадастрового инженера, по нему дом ставят на учёт.
Дом должен стоять в ЕГРН как объект (жилой дом), а не как «незавершёнка».

По-простому: если дом «не введён», он юридически как будто не родился. С ипотекой и регистрацией будут сложности.

Кадастровый номер, адрес и планировка

У дома и земли должны быть кадастровые номера.
Адрес присвоен? Без него сложно с почтой, газом и регистрацией.
Техплан совпадает с фактом: если есть терраса/пристройка, а в бумагах пусто — придётся узаконивать.

Зачем: чтобы не оказалось, что половина дома «лишняя» и не признаётся государством.

Обременения, сервитуты и прочие ограничения

Ипотека — придётся гасить, обычно через аккредитив (банк получит деньги, снимет залог).
Аресты — стоп-сигнал. Сначала снимают арест, потом сделка.
Сервитут (право чужого прохода/проезда, охранная зона труб/ЛЭП) — строить там нельзя, пятно застройки меньше.

Зачем: чтобы вы понимали, какие «чужие права» уже висят на участке.

Земля: категория и ВРИ — по-человечески

Категория земель — «род деятельности» участка. Для частного дома удобнее земли населённых пунктов.
ВРИ (вид разрешённого использования) — что тут официально можно делать. Нужен вариант, позволяющий жилой дом: ИЖС или ЛПХ в границах населённого пункта. «Садоводство» (СНТ) — можно жить, но больше бюрократии с дорогами и пропиской.

Зачем: чтобы дом «влез» в закон, а не жил «на честном слове».

Коммуникации: не «на словах», а бумагами

По каждому ресурсу — документ:

Электричество: договор с сетевой компанией, мощность (сколько кВт), однофаз или трёхфаз, последние квитанции.
Газ: договор, акт пуска, проект/техусловия.
Вода: для центральной — договор с ресурсником; для скважины — хотя бы паспорт скважины и данные по глубине/дебиту.
Канализация: паспорт станции или описание септика и схема размещения (важно, чтобы не стоял ближе норм к дому/скважине).

Зачем: слова «всё подведено» — не доказательство. Без бумаг вы легко останетесь «на автономке».

Коммунальные долги и приборы учёта

По закону чужие долги вам не передаются, но на практике бывает неприятно: ресурсники тормозят переоформление, пока не закроют «хвосты». Решение простое:

Продавец даёт справки об отсутствии долгов и показывает последние квитанции.
В день приёма-передачи фиксируете показания счётчиков в акте.

Прописанные в доме: чтобы не селиться «вместе»

Запросите у продавца справку о зарегистрированных лицах. Если кто-то прописан (особенно дети), в договоре нужно предусмотреть срок снятия с регистрационного учёта. Идеально — снятие до сделки.

Деньги: аванс, задаток и безопасные расчёты

Аванс — предоплата, возвращается по договорённости.
Задаток — серьёзный шаг: если продавец передумал, он возвращает вдвойне.

Как рассчитываться безопасно:

Аккредитив: деньги «лежат» в банке и уходят продавцу после регистрации права на вас.
Сейфовая ячейка: похоже, но условия вскрытия ячейки нужно жёстко прописать.

Зачем: чтобы не остаться и без денег, и без дома.

Таблица: какие документы просим и что в них смотрим

Документ	Что это	На что смотрим	Зачем важно
Выписка ЕГРН (земля)	Запись о праве на участок	Собственник, обременения, категория, ВРИ	База сделки
Выписка ЕГРН (дом)	Запись о праве на дом	Собственник, обременения, назначение	Подтверждает «рождение» дома
Правоустанавливающие	ДКП/дарение/наследство	Логичность цепочки, супруг(а)	Законность права
Уведомления и ввод	Начало/завершение строительства	Приняты/не приняты	Законность постройки
Техплан	Документ для учёта	Площади, планировка, адрес	Соответствие факту
Коммуникации	Договоры/акты	Мощность, пуск газа, паспорта	Реальные ресурсы
Справки по долгам	По каждому ресурсу	Отсутствие «хвостов»	Быстрое переоформление
Справка о прописанных	Кто зарегистрирован	Факт снятия к сделке	Чтобы въехать «в своё»

Спорные случаи: как действовать

Дом в ипотеке у продавца.
Делаем аккредитив в пользу банка: часть денег закрывает кредит, банк снимает обременение, дальше — переход права, остаток получает продавец.

Пристройка есть, в бумагах её нет.
Либо продавец узаконивает до сделки (лучше), либо вы торгуетесь на сумму оформления и возможной переделки.

СНТ и дом «для прописки».
Возможно, но дольше и хлопотнее. Если хотите просто жить без бюрократии — смотрите ИЖС/ЛПХ в населённом пункте.

Почему лучше идти с юристом и инженером

Один вечер на «красивые фото» — мало. Нужны глаза, которые заметят несостыковки: дом «не родился» в реестре, сервитут «режет» участок, газ «по дедовской схеме», пристройка «в воздухе», а у счётчика электроэнергии — другой абонент.

В СТКД.РФ мы берём на себя юридическое сопровождение: проверяем ЕГРН, уведомления, ввод, коммуникации, готовим договор и организуем безопасные расчёты. В итоге вы покупаете дом, а не набор проблем.

👉 Оставьте заявку на консультацию

Вопросы и ответы

Дом стоит в ЕГРН как «незавершёнка». Можно покупать?
Можно, но будьте готовы доводить оформление до «жилого дома». Это время и деньги. Часто это повод сильно торговаться.

Чужие долги по коммуналке перейдут мне?
По закону — нет. Но ресурсники могут тянуть с переоформлением.
Решение — справки об отсутствии долгов и фиксация показаний в акте.

Если продавец — в браке, без согласия супруга можно?
Рискованно. Согласие нужно, иначе сделку могут оспорить.

Маткапитал: как не получить проблемы?
Убедитесь, что доли детям выделены, если деньги маткапитала уже использовали на этот дом. Иначе ПФР может потребовать это от нового собственника.

Аккредитив или ячейка — что выбрать?
Оба варианта нормальные. Аккредитив прозрачнее: банк — третейский хранитель, деньги уходят строго после регистрации права.